Hello septembar: Kreće stampedo na tržištu nekretnina

Početak priče zvuči gotovo idilično – dete je uspešno završilo srednju školu, upisalo željeni fakultet u velikom gradu i odbrojava dane do 1. oktobra, kada započinje novu etapu života. No, na tom putu, do početka akademske godine, valja preći još koju prepreku. Jedna od prvih je rešiti pitanje smeštaja.

Do mesta u studentskim domovima ne mogu svi doći, pa je većina studenata prinuđena da „svoja četiri zida“ potraži u brojnim oglasima za izdavanje stanova. A, šta ih tamo čeka?

Na prvi pogled, ponuda za izdavanje stanova, posebno u Beogradu je i više nego bogata i raznovrsna. Na portalima za oglašavanje nekretnina mnogo lepih fotografija, još lepših opisa i objašnjenja prednosti lokacije. Međutim, ono što ne obećava udoban život i što remeti idilu jesu cene.

Tu se može naći, na primer, garsonjera od 25 kvadrata na Voždovcu, renovirana za pristojan (ne za luksuzan) život, za 450 evra mesečno, plus za režije još 50 evra svakog meseca, uz obavezan depozit u visini kirije. Tako da samo useljenje u ovih 25 kvadrata staje 900 evra u startu.

Za 20 kvadrata u Zemunu, Stari grad, traži se 400 evra i oko 60 evra za mesečne režije.

Ukoliko se traži nešto veći stan u centru grada, recimo u Cvijićevoj, za 60 kvadrata je potrebno izdvojiti 1000 evra mesečno i 150 evra za račune.

Do tektonskih promena na tržištu nekretnina u Srbiji, posebno u Beogradu, došlo je još pre par godina, sa dolaskom Rusa i Ukrajinaca po izbijanju rusko-ukrajinskog sukoba. Pored toga, na rast cena kirija uticala je i slabija ponuda nekretnina za izdavanje, kao i rast cena kvadrata i inflacija. Tada su cene kirija značajno skočile u vis, a do danas nije zabeležen značajniji pad.

Ideja o ograničenju cena zakupnina stanova za mlade

Na pragu septembra, iz vrha države stiže najava da se razmatra mera ograničenja cena kirije za mlade do 35 godina. Sličan model već postoji u Španiji, a kod nas je najavljen za polovinu septembra.

Ovaj predlog tek očekuje razrada od strane nadležnih, ali su očekivanja da bi njegova primena pomogla uvođenju kompletnog posla sa izdavanjem stanova u legalne tokove.

Izvor problema – iznajmljivanje stanova „na crno“

Stavljanje akcenta na „legalno“ izdavanje i iznajmljivanje stanova razotkriva izvor problema.

Većinu nekretnina za izdavanje oglašavaju sami vlasnici, bez posredovanja agencija. Kasnije, i bez potpisivanja ugovora sa zakupcima, svodeći ovaj odnos samo na usmeni dogovor. Koji može, ali ne mora da znači da će i biti ispoštovan sa obe strane.

I, baš tu, u nedostatku ugovornog odnosa, vrlo često nastaju problemi kako za podstanare, tako i za stanodavce.

Podstanari nisu sigurni do kada će važiti “dogovor o ceni kirije”, da li će se u međuvremenu vlasnik stana odlučiti na podaju nepokretnosti pa će morati neplanirano i u nedoba da se sele, ko plaća veće popravke u stanu…. Jer, sve to, pa i više od toga predstavlja neizvesnost na koju su pristali onog momenta kada su se odlučili da iznajme stan “na reč”.

Sa druge strane, stanodavci vrlo često muku muče sa neplaćenim računima, neadekvatnim održavanjem stambenog prostora koji izdaju, ili čak sa uništavanjem imovine od strane nesavesnih podstanara.

Agencije za promet i izdavanje nekretnina uslugu posredovanja u iznajmljivanju stanova naplaćuju 50% od iznosa kirije. Usled inače visokih cena iznajmljivanja, podstanari nastoje da izbegnu još jedan trošak i stoga u širokom luku zaobilaze agencije.

Takođe, stanodavcima se čini da bi im plaćanje poreza na izdavanje nekretnine predstavljalo nepotreban namet, te se i oni najčešće odlučuju da u ovaj posao idu bez agencija i bez potpisivanja ugovora sa podstanarima.

Međutim, neretko se dešava da “ko ne plati na mostu, plati na ćupriji”. Pa podstanari često budu suočeni sa značajnim povećanjem cene kirije, mimo dogovora, a stanodavci sa neplaćenim računima.

Stoga je važno potpisivanje ugovora o zakupu, jer štiti obe strane od kasnijih eventualnih neprijatnosti.  Pravnu materiju zakupa regulišu odredbe Zakona o obligacionim odnosima, a Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u članu 70. propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi. I upravo je ugovor najjače sredstvo pravne zaštite. Ali, samo ukoliko je i napravljen u pisanoj formi.

Da li će najavljene mere u vezi sa ograničavanjem cene kirije za mlade zagrebati i dalje od toga i dovesti do potrebne promene tržišne prakse i izdavanja stanova uz formalne ugovore, preko licenciranih posrednika, ostaje da se vidi.  

Do tada, izdavanje i iznajmljivanje stanova je u najmanju ruku “zona sumraka”, pa se nikada ne zna kome će svanuti, a kome će smrknuti.